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关于“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”案例的思考(上)

2017-12-27 15:07

  小兵引言:

  在顶层对租赁住宅的政策导向下,“长租公寓”是今年固收市场最热门的领域之一,由此,国内首单“长租公寓REITs”——“新派公寓REITs”堪称明星产品。几个热心小伙伴对“新派公寓REITs”结构进行了详细的解剖并投稿,小兵非常开心也欢迎大家投稿,个人简要提点几个这单业务的亮点以供讨论:

  1、“脱离主体,依托资产的REITs产品”。脱离主体信用,凭借资产独立证券化就像是所以ABSer的乌托邦,新派REITs可以是名副其实完成了。

  2、“可能最接近公募REITs的设计”。这单的特殊性除了长租公寓,另一方面其持有方本身也是不动产基金,在上位规则出来前,力图实现真REITs的设计意义非凡。(从这个角度而言,类REITs产品也可分为融资目的型REITs和资产处置型REITs,本单显然属于后者。)

  3、“众多新型条款设计及独特的3+2”。储备金账户、业绩保障设计、特别是“3+2”(此加权的+2系“资产处置期”,而非回售权),许多新型条款在业内均属于首创,也体现出产品设计能力。

  在总规模2.7亿的产品中,出现如此多的亮点与创新点,令人倾佩,为顶层设计的耀光总和热心学习的小伙伴们点赞。

 
  2017年11月3日,新派公寓权益型房托资产支持专项计划正式发行设立,并将在深交所综合协议交易平台挂牌转让。作为目前市场上发行出来的最接近公募REITs属性的资产支持专项计划,我们有必要对其进一步思考以指导我们的投资模式与产品设计。

  1资产端

 
  图1 赛富不动产基金持有标的物业的模式

  1、赵钧与李佳出资设立天津喜马拉雅投资有限公司,双方各自持有该公司50%的股权;

  2、天津喜马拉雅投资有限公司与王戈宏出资设立北京赛富瑞益投资管理中心(有限合伙)(以下简称“赛富瑞益”),持股比例分别为80%和20%;

  3、赛富瑞益作为GP出资1%,向社会投资人募集其余99%的资金作为LP,于2012年设立北京赛富睿智投资中心(有限合伙)(下称“赛富不动产基金”),基金期限为3+1+1年;

  4、赛富不动产基金与赛富瑞益作为收购主体,共同收购持有森德大厦的北京通达富资产管理有限公司(以下简称“通达富”或“项目公司”)全部股权;其中,赛富不动产基金收购通达富99%股权,基金的GP赛富瑞益收购通达富1%股权;并重新装修后,更名为“新派公寓”(下称“标的物业”),出租给青年乐(北京)企业管理有限公司(以下简称“青年乐”)进行20年统一经营管理:

  (1)收购:赛富不动产基金(核心增益型)收购的森德大厦位于北京CBD区域,对价1.3亿元(按照该对价,交易均价为2.3万元/平方米,当时周边公寓物业销售价格接近4万元/平方米,赛富不动产基金收购价格实际折让40%),森德大厦整体改建装修后,该项目总计投资1.65亿元。

  (2)改建:森德大厦改建完成后,整栋公寓拥有地上12层及地下3层,共计提供101个公寓房间,户型面积从15~140平方米不等,作为白领公寓运营对外出租。

  (3)出租:通达富与青年乐签署租赁期限为20年的长期租约,青年乐每年向通达富支付一次租金,租金收益的预期年收益率不低于3%。

  5、赛富不动产基金安排两种退出方式:

  (1)对外出售:基金可以直接对外转让其通过通达富持有的标的物业产权。

  (2)行使回购:投资期限届满,且市场行情不理想,则青年乐将按照4万元/平方米的价格回购基金持有的标的物业(目前回购价值将达到2.28亿元,与“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”拟发行金额相当)。

  赛富不动产基金投资收益的来源:一是基金整体收购森德大厦对物业出售方拥有较强议价能力;二是基金持有物业期间不动产随着市场房价、地价上涨带来增值,同时物业重新改建、装修和交由新派公寓持续运营后租金收益也会有增值。



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